Uyarlama ve kira tespiti davalarında bunlara dikkat edin!

Tamer Heper’in yazısına göre, kira tespiti ve kira uyarlaması iki farklı hukuki konsepttir:

1. Kira Tespiti:

• Mahkemeden kira tespitini isteme durumu, genellikle kira döneminin sonunda ortaya çıkar.
• Kiraya veren, kira döneminin sonuna bir ay kala kiracıya ihbarda bulunarak artış talep eder.
• Kiracı bu artışı kabul etmezse, kiraya veren mahkemeye başvurarak kira tespiti talep eder.
• Mahkeme, kira tespiti için gerekli şartları inceler. Örneğin, meskenlerde belirli bir yüzde artışı, iş yerlerinde ise belirli bir endeks araştırması yapılabilir.
• Mahkeme, uygun görülen kira artış oranını belirler.

1. Kira Uyarlaması:

• Kira uyarlaması talebi, dönem sonunu veya başını beklemez; dava tarihi itibarıyla ödenmiş olan kira ile ödenmesi gereken kira arasındaki farkı inceler.
• Eğer bu farklar “işlem temelinin çökmesi” durumunu oluşturuyorsa, diğer şartlar incelenir.
• İşlem temelinin çökmesi, kira tutarları arasındaki farkın aşırı derecede büyük olması, büyük zarara sebep olması, tarafların bu zarara neden olmaması ve kiraların bu uyarı ile yatırılmış olması gibi şartları arar.
• Kira uyarlaması talebinin sıkça görülmesinin nedeni, meskenlerde yüzde 25 kira artışı şartının kira tespitlerinde uygulanması ancak kira uyarlaması taleplerinde uygulanmamasıdır.

Görüldüğü gibi, kira tespiti ve kira uyarlaması farklı durumları ifade eder. Kira uyarlaması, belirli şartlar altında ortaya çıkan istisnai bir durumu temsil eder ve her kira artışı için talep edilmez.